Baugenehmigung & -beratung - Landratsamt BGL

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Baugenehmigung und Bauberatung

„Das eigene Dach behüt‘ vor Ungemach“ (Sprichwort)

Der Traum von den eigenen vier Wänden hat bei vielen Bürgern einen großen Stellenwert. Aber nicht nur in private, auch in gewerbliche und landwirtschaftliche Bauvorhaben werden erhebliche Summen investiert.

Wer vorhat zu bauen, möchte sein Geld gut angelegt wissen:

Das Bauwerk soll für mehrere Jahre oder Jahrzehnte seinen Zweck erfüllen, technische Standards müssen erfüllt sein, und zu Rechtsstreitigkeiten, gerade mit Nachbarn, soll es möglichst gar nicht kommen. Einen wesentlichen Beitrag zu einem „guten Bauvorhaben“ leistet dabei die öffentlich-rechtliche Prüfung des Vorhabens.

Bevor Sie mit der Errichtung Ihrer baulichen Anlage beginnen können, brauchen Sie in der Regel eine Genehmigung. Dabei ist die vollständige Prüfung der Eingabeplanung nur noch in bestimmten Fällen erforderlich; für die meisten baulichen Anlagen sieht die Bayerische Bauordnung Verfahrenserleichterungen vor. Um möglichst frühzeitig die richtigen Weichen zu stellen und Fehler in der Bauvorbereitung zu vermeiden, stellen wir Ihnen konkrete Serviceleistungen zur Verfügung. Das Landratsamt Berchtesgadener Land versteht sich dabei als kompetenter und verlässlicher Partner, der durch individuelles Verfahrensmanagement für größtmögliche Planungssicherheit sorgt.

Unsere Leistungen:

einheitliches Verfahrensmanagement durch kompetente Sachbearbeiter
fachkundige Beratung, bereits im Vorfeld von Genehmigungsverfahren
Verlässlichkeit und Transparenz
zügige Verfahrensabwicklung innerhalb von 30 Arbeitstagen ab Eingang der vollständigen Unterlagen

Hinweis: Die Große Kreisstadt Bad Reichenhall ist selbst für das Baurecht in ihrem Stadtgebiet zuständig.

Häufig gestellte Fragen

Welche Genehmigung benötige ich für mein Bauvorhaben?

In vollem Umfang werden dabei nur noch die sogenannten Sonderbauten geprüft; für die gängigen Ein- und Zweifamilienhäuser oder vergleichbare Bauwerke sieht die Bayerische Bauordnung nur noch ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren vor. Bauliche Anlagen im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, die dessen Festsetzungen voll entsprechen, können unter bestimmten Voraussetzungen sogar in einem Genehmigungsfreistellungsverfahren zugelassen werden.

Kann ich vorab auch einzelne Fragen zu meinem Bauvorhaben prüfen lassen?

Manchmal kann es sinnvoll sein, schwierige oder strittige Einzelfragen rechtlich zu klären, bevor man eine vollständige Eingabeplanung in Auftrag gibt. Für diesen Fall sieht die Bayerische Bauordnung die Möglichkeit vor, eine Bauvoranfrage zu stellen. Der sogenannte Vorbescheid beantwortet die gestellten Fragen in rechtlich verbindlicher Form. Er ist drei Jahre gültig und bildet in dieser Zeit die Grundlage für den (vollständigen) Bauantrag.

Kann ich Beratungsleistungen in Anspruch nehmen?

Bei der Vorbereitung eines Bauantrags stellen sich viele Fragen:

Welche Unterlagen benötige ich, berührt mein Vorhaben ein Biotop oder liegt es in Denkmalnähe, drohen Lärmbeeinträchtigungen usw.?

Abschließend können Sie diese zwar nur im Genehmigungsverfahren klären lassen. Um aber den richtigen Einstieg ins Verfahren zu finden, bieten Ihnen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Landratsamtes schon vor Antragsstellung gerne eine Bauberatung an. Dabei kann auch besprochen werden, ob ein vollständiger Bauantrag sinnvoll ist oder besser eine einfache Bauvoranfrage formuliert werden soll.

Muss ich jedes Bauvorhaben in einem Verfahren prüfen lassen?

Nicht jedes Bauvorhaben muss genehmigt werden bzw. ein Prüfungsverfahren durchlaufen. Die Bayerische Bauordnung nennt in Art. 57 eine Reihe kleinerer bzw. unbedeutender Vorhaben, die baurechtlich verfahrensfrei sind. Dazu gehören beispielsweise Maßnahmen der Wärmedämmung an Außenwänden oder bestehenden Dächern, der Austausch von Türen und Fenstern oder Solaranlagen auf Dach- und Außenwandflächen bestehender Gebäude. Nicht mehr verfahrensfrei sind dagegen in der Regel Baumaßnahmen, die in die Statik von Bauwerken eingreifen, wie z. B. der Austausch eines kompletten Dachstuhls.

Bitte beachten Sie jedoch, dass diese Erleichterungen durch spezielle baurechtliche Regelungen eingeschränkt werden können, z. B. gemeindliche Bebauungspläne oder Satzungen. Auch in den Fällen baurechtlicher Verfahrensfreiheit kann es sein, dass Genehmigungserfordernisse nach anderen Rechtsvorschriften bestehen, z. B. Wasserrecht oder Naturschutzrecht. In Zweifelsfällen können Sie vor Durchführung geplanter Maßnahmen gerne die Bauberatung des Landratsamtes in Anspruch nehmen.

Welche Unterlagen muss ich bei baurechtlichen Anträgen einreichen?

Bei Bauanträgen benötigen Sie folgende Unterlagen:

Bauplanmappe (einfach) in der Farbe rot
Bauantrag
Baubeschreibung
Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1000 (nicht älter als 6 Monate)
Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:2000 (nur für Außenbereichsvorhaben)
Lageplan Maßstab 1:1000 mit maßstäblicher Einzeichnung des Vorhabens
Namen und Anschriften der Nachbarn und Angabe der Nachbarbeteiligung (Kreuz bei „ja“ oder „nein)
Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Schnitten, Ansichten und Grundrissen
Unterschrift des Bauherrn und des Bauvorlageberechtigten (Architekt, Bautechniker, Handwerksmeister)
Kriterienkatalog gemäß Anlage 2 der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV)
Vordruck Bestimmung des Verantwortlichen für die Bauausführung gemäß Art. 77 Abs. 3 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) bei Vorhaben im Sinne des Art. 62 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BayBO
Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 5, Mittel- und Großgaragen sowie Sonderbauten zusätzlich ein Brandschutzkonzept
Bei Sonderbauten zusätzlich eine geprüfte Statik (diese muss vor Baubeginn vorliegen)
Ausnahmen und Befreiungen von Bebauungsplänen oder Vorschriften der BayBO müssen beantragt und durch den Bauherrn oder den Planfertiger begründet werden (Art. 59 Satz 1 Nr. 2 BayBO).
Für einzelne Bauvorhaben können noch weitere Unterlagen erforderlich sein, dies erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde bzw. beim Landratsamt.

Bei Voranfragen benötigen Sie folgende Unterlagen:

Antrag auf Vorbescheid (wie Bauantrag) mit konkreten Einzelfragen zum Bauvorhaben, über die das Landratsamt entscheiden soll
Amtlicher Lageplan Maßstab 1:1000 (nicht älter als 6 Monate)
Amtlicher Lageplan Maßstab 1:2000 (nur für Außenbereichsvorhaben)
Lageplan Maßstab 1:1000 mit maßstäblicher Einzeichnung des Vorhabens
Namen und Anschriften der Nachbarn und Angabe der Nachbarbeteiligung bzw. Antrag auf Absehen von der Nachbarbeteiligung (jeweils Kreuz bei „ja“ oder „nein)
Skizzen oder Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Schnitten und Ansichten und Grundrissen, sofern erforderlich
Unterschrift des Bauherrn

Wie wird mein Bauantrag geprüft?

Den Antrag mit allen erforderlichen Unterlagen reichen Sie ab 01.06.2023 beim Landratsamt Berchtesgadener Land ein. Die Bauaufsichtsbehörde führt eine Vorprüfung durch, fordert ggf. weitere erforderliche Unterlagen nach und beteiligt anschließend unverzüglich die zuständige Gemeinde zur Erteilung des notwendigen gemeindlichen Einvernehmens. Parallel dazu werden weitere Fachstellen digital beteiligt, wenn dies im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens erforderlich ist (z.B. das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Traunstein bei landwirtschaftlichen Vorhaben).

Nach Eingang der vollständigen Antragsunterlagen, des erforderlichen gemeindlichen Einvernehmens und Abschluss der Vorprüfung können Sie im Regelfall innerhalb einer Frist von 30 Arbeitstagen mit Ihrer Baugenehmigungen rechnen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Vorhaben den zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Welche Kosten fallen im Genehmigungsverfahren an?

Die Gebühr für eine Baugenehmigung beträgt im Allgemeinen 2 ‰ der Baukosten, bei Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes 1 ‰. Die Gebühren für einen Vorbescheid bewegen sich im Rahmen von 40 bis 2.500 Euro.